Wij adviseren om bij afwijking van het bestemmingsplan altijd eerst een principeverzoek in te dienen, en wij stellen zelf ook veel principeverzoeken op. De gemeente stelt het ook zeer op prijs als eerst een principeverzoek wordt ingediend. Het principeverzoek is een informeel verzoek voorafgaand aan indiening van een vergunningaanvraag. De gemeente antwoordt daarop met een ja, een ja met voorwaarden en soms met een nee. Wat kunnen wij in het laatste geval nog doen?
De gemeente kan fout zitten
In de eerste plaats heel goed lezen om welke redenen de gemeente het verzoek afwijst! Soms heeft men het verzoek niet goed begrepen. Overleg met de behandelend ambtenaar kan dan helpen en leiden tot een aangepast besluit.
Het komt ook voor dat men het verzoek afwijst op een onjuiste grond, bijvoorbeeld een verkeerde lezing van de bestemmingsplanvoorwaarden. Soms zou de gemeente op grond van zijn eigen voorschriften in moeten stemmen met een principeverzoek, maar weigert men dat te doen. Ook daar helpt overleg de behandelend ambtenaren. Soms helpt het om ook de wethouder erbij te betrekken. Het helpt dan om juridisch stevig in je schoenen te staan.
In een dergelijke zaak lukte het ons bijvoorbeeld om in bezwaar om aan te tonen dat een huisvestingsverordening helemaal niet van toepassing was op het pand van onze cliënt. De huisvestingsverordening was alleen van toepassing op goedkopere woningen, en daar viel dit pand niet onder. Doordat die vergunning niet nodig was, lukte het wel om een vergunning te krijgen om een woning te splitsen in afwijking van het bestemmingsplan. Meer daarover kun je hier lezen.
Tegen het principebesluit kan geen bezwaar worden aangetekend. Als het, ook na intensief overleg, niet lukt om de gemeente te overtuigen, houdt het voor het principebesluit op. Als wij er toch van overtuigd zijn dat een vergunning verleend zou moeten worden, kan een vergunningaanvraag worden ingediend. In de toelichting op de aanvraag kan worden uitgelegd waarom de gemeente de vergunningaanvraag zou moeten toewijzen. De aanvraag zal dan door de gemeente met meer aandacht worden beoordeeld (en door meer personen, dat helpt soms ook). Als dat nog steeds tot een weigering leidt, kan daartegen bezwaar worden aangetekend. Het is verschillende malen gelukt om in beroep alsnog gehoor te krijgen voor onze uitleg van het bestemmingsplan, en daarmee vergunning te krijgen.
Tegemoet komen aan de bezwaren door maatregelen te nemen
Soms werpt de gemeente bezwaren op waar mogelijk iets aan te doen valt. Te denken valt aan drie mogelijkheden:
- een bepaalde milieuafstand wordt niet gehaald, waardoor bedrijven in de buurt zouden kunnen worden geschaad in hun bedrijfsvoering;
- er zijn niet voldoende parkeerplaatsen;
- het plan inpassen óf aanpassen.
Milieuafstanden
Er gelden verschillende milieuafstanden ten opzichte van bedrijven. Het kan gaan om de algemene afstanden ten opzichte van bedrijven met een bepaalde milieucategorie. Het kan ook heel specifiek gaan om afstanden op grond van een bijzondere wet. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de afstandseisen in de Wet geurhinder en veehouderij. Als deze afstanden niet worden gehaald, is er een probleem. Dat probleem kan soms worden opgelost door onderzoek uit te laten voeren waaruit blijkt dat zich in de praktijk geen overlast voordoet, zoals bijvoorbeeld in deze zaak.
In veel gevallen is er bij een te korte afstand tot een bedrijf specifiek het risico dat zich geluidsoverlast voor zal doen. In zo’n geval is het soms mogelijk om voorzieningen tegen geluidsoverlast van een bedrijf te treffen. Denk daarbij aan het oprichten van een hoge geluidwerende muur rondom de woning. In dat geval kan – ook door geluidsmetingen – worden aangetoond dat zich geen geluidsoverlast meer voordoet. Daardoor kan alsnog een vergunning worden verleend. Het is in onze praktijk verschillende keren gelukt om na het toepassen van voorzieningen of het laten uitvoeren van onderzoeken, alsnog een vergunning te krijgen, zoals bijvoorbeeld in deze zaak.
Onvoldoende parkeerplaatsen
Het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen was tot voor kort een gegarandeerde afwijzingsgrond. De parkeereisen worden in sommige gemeenten naar minder zwaar. Wij kijken altijd naar het historisch parkeertekort, waardoor minder extra parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Soms kan een parkeeronderzoek worden uitgevoerd, waaruit blijkt dat er in de buurt voldoende parkeerplaatsen zijn. Recent nog stelde de Raad van State dat de gemeente het verzoek om een zalencentrum te mogen uitbreiden niet mocht afwijzen op grond van een vermeend parkeertekort. De vergunningaanvraag had een parkeerbalans overgelegd waaruit blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn in de openbare ruimte. Ook had hij een lijst met handtekeningen van bedrijven uit de omgeving overgelegd, waaruit blijkt dat zij positief staan tegenover de komst van het zalencentrum. Hierdoor zou de toepassing van de eis van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein in deze situatie onevenredig zijn. Het is ons verschillende keren gelukt om ondanks een gesteld parkeertekort toch een vergunning te verkrijgen. Daar is soms creativiteit voor nodig, zoals het laten vervallen van een uitrit, waardoor een extra parkeerplaats ontstond (lees hier meer).
Het plan inpassen óf aanpassen
Het komt vaker voor dat de gemeente vindt dat het plan niet past in de omgeving. Het plan is te groot of te afwijkend. Het is lastig om daarmee om te gaan. Soms lukt het om het plan alsnog in te passen in de omgeving. Bijvoorbeeld door aan te bieden een groene afscherming te maken. Of door een stedenbouwkundige of architect een ontwerp te laten maken dat wél in de smaak valt.
Vaak zit er niets anders op dan om het plan aan te passen: minder groot, of minder appartementen in een bestaand pand. Of bijvoorbeeld maatschappelijke voorzieningen in de plint van het gebouw, en daarboven pas woningen. Het is vaak aftasten wat voor de gemeente wel acceptabel is, en hoe een aanpassing van het plan kan bijdragen aan de haalbaarheid daarvan.
Conclusie
Het is niet altijd mogelijk om een negatief antwoord om te buigen in een positief principebesluit. Wij kunnen de kans van slagen vaak wel inschatten, ofwel van tevoren, of na ontvangst van het eerste principebesluit. Wij zien vaak nog de mogelijkheid om met goede kennis van de regelgeving én van de praktijk, een ombuiging van het negatieve besluit tot een positief besluit te bereiken. Dit op grond van overredingskracht, goede kennis van de regelgeving én van de praktijk.
