Mensen en bedrijven zijn vaak bang dat de gemeente een bestaande bestemming zomaar wijzigt, wat ook wel wegbestemmen wordt genoemd. Het wegbestemmen van een bepaald gebruik kan van grote invloed zijn op de gebruiksmogelijkheden en de waarde van een perceel. Toch kan een bestaand gebruik meestal niet zomaar worden wegbestemd. In deze blog geven wij wat inzicht in de zaken die komen kijken bij het wegbestemmen van bestaand legaal gebruik.
Positief bestemmen
Als hoofdregel geldt dat de gemeente het bestaande legale gebruik en ook de bestaande legale bebouwing, positief moeten bestemmen. Toch kan men er niet altijd omheen dat nieuwe inzichten, soms ook nieuwe functies nodig maken. Dat kan ertoe leiden dat in bepaalde gevallen, functies moeten worden wegbestemd. Er is vaste rechtspraak van de Afdeling over wanneer de bestemming gewijzigd kan worden: “Indien nieuwe planologische inzichten daartoe aanleiding geven en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen, kan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening daarvan worden afgezien. In dat geval kan het bestaande legale gebruik onder het overgangsrecht worden gebracht als de raad aannemelijk maakt dat het gebruik op termijn zal worden beëindigd.” De Afdeling overweegt daarna dat de belangen van de eigenaar bij het behoud van de bestaande bestemming bij deze beslissing zwaar meewegen.
In het algemeen bestaat het recht om het bestaande legale gebruik op grond van overgangsrecht voort te zetten, ook als de bestemming inmiddels is gewijzigd. Als de eigenaar van het perceel niet voornemens is het legale gebruik te beëindigen, dan is er dus geen zicht op beëindiging van het gebruik dat onder het overgangsrecht wordt gebracht. De raad zal dan aan moeten geven het perceel aan te kopen of, bij gebreke van overeenstemming met de eigenaar, te zullen onteigenen. Deze laatste mogelijkheid is eigenlijk vooral denkbaar in een situatie dat er een plan is om een heel gebied te gaan ontwikkelen, bijvoorbeeld als woonwijk of als natuurgebied. In andere gevallen kan legaal gebruik niet zomaar wegbestemd worden.
Nadeelcompensatie
Mocht toch besloten worden om gebruiks- of bouwmogelijkheden weg te bestemmen, dan kan er vaak aanspraak gemaakt worden op nadeelcompensatie. Dan moet de gemeente de de waardevermindering van een perceel vergoeden, als gevolg van de nieuwe, minder gunstige bestemming. Bij een verandering van bijvoorbeeld de bestemming wonen naar een andere bestemming of bij een inperking van de milieucategorie van een bedrijf, kan het daarbij om forse bedragen gaan. Daar zal de gemeente dus niet lichthartig toe besluiten.
Omgevingswet
Het is nog even afwachten hoe de rechtspraak zich op dit thema onder de Omgevingswet zal ontwikkelen. De eerste uitspraken hierover zijn nog niet gedaan, en onder de Omgevingswet geldt ook geen verplicht op te nemen overgangsrecht meer. Dat zal wellicht ook tot nieuwe overwegingen leiden, hoewel voorstelbaar is dat (delen van) de bestaande rechtspraak worden voortgezet.
Adri van der Ster zegt
ik heb middels een vergunning en uitspraak rechter nu een beheerderswoning , maar de grond heeft nog recreatieve bestemming. Ik mag vanwege het feit dat ik nu een beheerderswoning heb er definitief permanent wonen. De gemeente heeft in de BAG de functie van Logies ook gewijzigd naar wonen.Nu wil ik nog dat de grondbestemming wordt gewijzigd naar “wonen”. Hoe pak ik dat aan.volgens mij moet de gemeente daaraan mee werken.Want dat er op mijn perceel definitief permanent gewoond mag worden is nu zeker en door de rechter bekrachtigd.
hebben jullie hier voor mij een antwoord op
met vriendelijke groet
Cees de Mooij zegt
Waar ligt vast voor welk gebruik een gebouw bestemd is? Is de bestemming zoals omschreven in de BAG (Basis Registratie Gebouwen) bepalend. Of gaat de omschrijving in het Omgevingsloket voor? Stel dat beiden de bestemming “wonen” vermelden, is dan de Notaris ie leveringsakte ten opzichte van een vorige leveringsakte deze bestemming daaraan aan te passen?