Op het moment dat een gemeente een nieuw bestemmingsplan vaststelt en de bestemming van een perceel hierdoor wijzigt, kunnen er ingewikkelde situaties ontstaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bedrijf dat wordt wegbestemd en de bestemming “Wonen” krijgt. De gemeente kan daar op zich goede redenen voor hebben. De grondeigenaar kan hier echter grote nadelen van ondervinden. Een dergelijke bestemmingswijziging kan er voor zorgen dat de eigenaar van een perceel de bedrijfsactiviteiten of andere activiteiten op het perceel moet staken. Gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan is immers illegaal gebruik, waartegen de gemeente kan handhaven.
Om perceelseigenaren een overgangsperiode te bieden en te voorkomen dat door gemeenten onmiddellijk handhavend kan worden opgetreden, zijn gemeenten verplicht om in ieder bestemmingsplan overgangsrecht op te nemen. Het gaat om standaardregels voor het overgangsrecht voor bouwwerken en het overgangsrecht voor gebruik, waarvan de bewoording in de wet is voorgeschreven. Over het persoonsgebonden overgangsrecht hebben wij deze eerder deze blog geschreven. Hieronder komt het overgangsrecht voor bouwwerken aan de orde.
Overgangsrecht bouwwerken
Het overgangsrecht bouwwerken stelt:
1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Met het overgangsrecht bouwwerken kan worden voorkomen dat een bouwwerk dat in strijd is met het bestemmingsplan en aan vernieuwing of verandering toe is, feitelijk onbruikbaar zou worden, omdat deze vernieuwing of verandering zodoende ook in strijd is met het bestemmingsplan.
Tenietgaan ten gevolge van een calamiteit
In januari 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, hierna te noemen “de Afdeling”, een uitspraak gedaan over de optie onder b. Het ging in deze zaak om een pand dat onder andere gebruikt werd als café/restaurant en bedrijfswoning. Het gebruik als café was niet toegestaan binnen het bestemmingsplan. Nadat het pand grotendeels was verwoest ten gevolge van een brand, vroeg de eigenaar van het pand een omgevingsvergunning bouwen aan voor het gedeeltelijk herbouwen van het pand. Deze omgevingsvergunning werd verleend. Na bezwaar van een buurman kwam de zaak uiteindelijk bij de rechtbank terecht. De rechtbank oordeelde dat verwoesting ten gevolge van brand een calamiteit is, zodat het gedeeltelijk herbouwen van het pand onder de beschermende werking van het bouwovergangsrecht van het bestemmingsplan valt. Het pand was namelijk aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en bovendien was de omgevingsvergunning bouwen enkele maanden na de brand aangevraagd door de eigenaar. De Afdeling ging mee in dit oordeel van de rechtbank.
Gebouwd zonder vergunning
Het komt ook regelmatig voor dat het bouwovergangsrecht niet van toepassing kan worden verklaard. Dit vanwege het feit dat alleen een beroep worden gedaan op het bouwovergangsrecht als het bouwwerk legaal gebouwd is, ofwel als hier een vergunning voor is verleend. Bouwwerken waarvoor nooit een vergunning is verleend, vallen niet onder het overgangsrecht, ook als deze bouwwerken wel aanwezig waren op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Hierover heeft de Afdeling in januari 2019 bijvoorbeeld uitspraak gedaan. Het ging in deze zaak om twee bijgebouwen die waren verbouwd en samengevoegd tot één woning, zonder dat hier een omgevingsvergunning bouwen voor was verleend. De gemeente ging tot handhaving over vanwege de illegale bewoning en het te veel aan m². De bewoners beriepen zich vervolgens op het overgangsrecht. De Afdeling oordeelde uiteindelijk dat het overgangsrecht niet van toepassing kon worden verklaard. Dit onder andere omdat voor de bouw en de renovatie van de bijgebouwen geen omgevingsvergunning bouwen was verleend. Hierdoor was de gemeente volgens de Afdeling bevoegd om handhavend op te treden.