Wij dienen met regelmaat aanvragen in voor het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Een bedrijfswoning hoort of hoorde bij een bedrijf, en heeft dus een bedrijfsbestemming. Volgens deze bedrijfsbestemming is een bedrijfswoning een woning waarvan de bewoning noodzakelijk is voor de uitvoering van het bijbehorend bedrijf. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf of een verhuur- en handelsbedrijf. Een bedrijfswoning mag alleen bewoond worden door een persoon die op een bepaalde manier verbonden is met het bedrijf, bijvoorbeeld als eigenaar of werknemer. Een burgerwoning mag door iedereen bewoond worden, zonder dat hiervoor verdere beperkingen gelden.
Wat wij in de praktijk vaak zien is dat een bedrijf stopt met haar bedrijfsvoering of de woning van het bedrijf wordt afgesplitst, en er vervolgens een bedrijfswoning “overblijft”. Een dergelijke bedrijfswoning mag formeel niet worden bewoond door iemand die niet bij het bedrijf hoort. Hierdoor is deze woning ook heel lastig te verkopen. Pas als de woning een woonbestemming krijgt, worden deze bezwaren opgeheven.
4 mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan
Er bestaan een viertal mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan en de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning.
Binnenplanse wijziging
In sommige gevallen is in het bestemmingsplan zelf een mogelijkheid opgenomen om in afwijking van het bestemmingsplan het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning mogelijk te maken. Vaak staan in het bestemmingsplan dan ook al een aantal voorwaarden vermeld waar aan moet worden voldaan om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsmogelijkheid.
Kruimelregeling
De kruimelregeling is een lijst van gevallen waarmee door middel van een verkorte procedure van 8 weken, vergunning kan worden verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. Deze lijst is opgenomen in artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor). Een van de kruimelgevallen betreft het gebruiken van bouwwerken in afwijking van het bestemmingsplan. Hieronder valt ook de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. De kruimelregeling is alleen toepasbaar voor woningen binnen de bebouwde kom.
Grote buitenplanse afwijking
Door middel van de grote buitenplanse afwijking kan vergunning worden verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. Op de grote buitenplanse afwijking is de uitgebreide vergunningprocedure van 6 maanden van toepassing. Het college van
B&W verleend de vergunning, maar de gemeenteraad wordt hier wel bij betrokken. Bij een vergunningaanvraag dient een goede ruimtelijke onderbouwing te worden aangeleverd. In een ruimtelijke onderbouwing staat omschreven op welke manier een plan binnen de omgeving en het beleid past, welke procedure van toepassing is, en welke onderzoeken gedurende de procedure zijn uitgevoerd. De grote buitenplanse afwijking kan worden toegepast op het moment dat het om een woning buiten de bebouwde kom gaat, en de kruimelregeling hierdoor niet van toepassing is.
Postzegelbestemmingsplan
Vergelijkbaar met de grote buitenplanse afwijking is het postzegelbestemmingsplan. Hiermee wijzigt de bestemming van het betreffend perceel. Het postzegelbestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad.
Het is vooraf moeilijk in te schatten of een verzoek aan de gemeente om een bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning zal slagen. Dit is per geval en per gemeente verschillend. Als het gaat om een woning in het buitengebied is ook de regelgeving van de provincie bepalend.
