Sinds 2014 kan er héél veel worden gebouwd zonder vergunning. De regels voor het vergunningvrij bouwen van gebouwen zijn sindsdien erg uitgebreid. Schuurtjes, dakkapellen en zelfs hele uitbouwen kunnen onder voorwaarden zonder toetsing door de gemeente worden gebouwd (daarover leest u meer in deze blog). Erg handig dus als u bouwplannen heeft, maar vergunningvrij bouwen heeft ook een keerzijde.
Verantwoordelijkheid initiatiefnemer
De verantwoordelijkheid om te toetsen of een bouwwerk voldoet aan de regels voor vergunningvrij ligt bij de initiatiefnemer. Handig, want daardoor hoeft u voorafgaand aan de bouw geen contact op te nemen met de gemeente. Het bespaart daardoor een hoop tijd, administratieve rompslomp en een hoop kosten. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld alleen al aan leges, constructieberekeningen en bouwtekeningen.
Het heeft ook een nadeel dat de gemeente niets toetst of hoeft te toetsen. Doordat alle verantwoordelijkheid wordt neergelegd bij de initiatiefnemer, moet hij achteraf kunnen verantwoorden dat het gebouw aan álle voorwaarden voldoet. Dat leidt nog wel eens tot problemen, omdat veel bouwwerken niet aan alle eisen voldoen. Terwijl u dit leest hoor ik u al denken: “Ik heb mijn aanvraag goed voorbereid, dus dat zal mij niet overkomen”, maar ongeluk zit in een klein hoekje.
Ongeluk zit in een klein hoekje
De meeste vergunningvrije bouwplannen struikelen niet omdat er niet goed is berekend hoe groot het bebouwingsgebied is, wat ertoe heeft geleid dat te veel gebouwd is. Ook niet omdat de bouwhoogte van het gebouw niet klopt, overigens. De problemen die zich voordoen komen vaak doordat bepaalde voorwaarden niet direct uit de voorschriften op te maken zijn.
Wat is het achtererf
Een goed voorbeeld hiervan doet zich regelmatig voor bij het bepalen van het achtererf. Aan de hand van een kadastrale kaart trekt men een lijn één meter achter de voorgevel. Alles achter die lijn wordt verondersteld onderdeel van het achtererf te zijn. Daarmee is het eenvoudig vast te stellen wat het achtererf is. Maar bij die toetsing wordt vergeten te kijken wat nou precies het “erf” bij de woning is. Dat wordt namelijk bepaald door het bestemmingsplan, en in sommige gevallen bepaalt het bestemmingsplan dat stukken van het perceel niet tot het erf behoren (daarover leest u meer in deze blog). Die stukken die niet tot het erf behoren, behoren dan ook niet tot het achtererf.
Bestaande bijgebouwen
Het gebeurt ook nog wel eens dat niet goed rekening wordt gehouden met bestaande bijgebouwen. Die moeten namelijk van het aantal vergunningvrije vierkante meters worden afgetrokken, maar dat gaat fout om tal van redenen. Bijvoorbeeld al bij het bepalen van het hoofdgebouw. Als er namelijk tegelijk met de oorspronkelijke woning een aanpandige garage is gebouwd, behoort die dan tot het hoofdgebouw? Vaak wordt gedacht van wel, maar dat is niet het geval. Die garage is namelijk niet noodzakelijk voor de verwezenlijking van de woonbestemming.
Gebouw op blokken
Een ander probleem wat nog wel eens voorkomt, is dat een bouwwerk op poten of blokken wordt geplaatst. In de voorschriften met betrekking tot vergunningvrij bouwen, wordt gesproken over “een op de grond staand bijbehorend bouwwerk”. Als het bouwwerk op blokken geplaatst wordt, is hiervan geen sprake meer en wordt het bouwwerk dus vergunningplichtig, ook als het totale bouwwerk minder dan 3 meter hoog is.
Handhaving
Hoewel we nu slechts 3 mogelijke problemen hebben genoemd, zijn er natuurlijk veel meer redenen waardoor een bouwwerk niet kan voldoen aan de regels voor vergunningvrij bouwen. Als geconstateerd wordt dat een bouwwerk niet voldoet aan de regels voor vergunningvrij bouwen, is de gemeente in principe verplicht om daartegen handhavend op te treden. Het is onze ervaring dat gemeenten dat ook geregeld doen. In sommige gevallen kan er alsnog een vergunning verleend worden, of kan met kleine aanpassingen toch worden voldaan aan de regels voor vergunningvrij bouwen. Helaas is dat in veel gevallen ook niet mogelijk en moeten gebouwen bijna helemaal afgebroken worden. U kunt dan voor héél veel extra kosten komen te staan.