Als je plannen hebt om iets te bouwen of een bestaand pand te transformeren, heb je vaak een afwijking of wijziging van het bestemmingsplan nodig. Bij het verlenen daarvan hebben gemeenten veel beleidsruimte, waardoor zij in vergaande mate kunnen beslissen of zij jouw plan wel of niet zien zitten. Als de houding van de gemeente negatief is, kun je in veel gevallen wel vergeten dat er medewerking wordt verleend. De uitzondering daarop is als je heel goede (juridische) argumenten hebt om toch medewerking te krijgen. In deze zaak hebben we via de band van de planschade tóch medewerking van de gemeente gekregen.
De feitelijke situatie
In deze zaak speelde de vraag of er van een gebouw, waarvan de gemeente vond dat het een bijgebouw was, een woning gemaakt zou mogen worden. De verbouwing van een bijgebouw naar een woning ligt vaker lastig (zoals wij ook in dit succesverhaal hebben omschreven), en bleek ook in dit geval voor de gemeente een probleem te vormen. Zij wilde geen medewerking verlenen aan de verbouwing van het bijgebouw naar een woning. Een opvallend detail hiervan was echter dat het bijgebouw feitelijk al een woning was. Het had namelijk alle voorzieningen om het pand te gebruiken als woning, zoals een badkamer, keuken en een toilet. Belangrijker was dat het in voorgaande bestemmingsplannen ook was bestemd als woning, en niet als bijgebouw. De enige reden dat twijfel bestond over de vraag of het een woning was, was dat de oorspronkelijke bouwvergunning niet meer te vinden was. Ondanks dit alles wilde de gemeente niet toestaan dat de omzetting mogelijk werd gemaakt.
De oplossing
In de wet is er een mogelijkheid opgenomen om “planschade” te verzoeken, als jouw perceel door een gewijzigd bestemmingsplan minder waard wordt . Dan kun je onder bepaalde voorwaarde de waardevermindering van jouw perceel vergoed krijgen door de gemeente. In dit geval leek daarop aanspraak gemaakt te kunnen worden. De klant wilde eigenlijk geen schadevergoeding, maar wilde het gebouw gewoon graag als woning mogen gebruiken. Toch hebben wij geadviseerd om de planschadevergoeding te verzoeken. Het adviesbureau van de gemeente, SAOZ, was ook van mening dat er sprake was van waardevermindering, omdat het gebouw voorheen de bestemming woning had en deze bestemming was gewijzigd.
Als er planschade geleden wordt, mogen gemeenten ervoor kiezen om ofwel die schade in geld te vergoeden, ofwel de planschade in natura te vergoeden. In feite komt dat laatste erop neer dat alsnog de oude bestemming wordt hersteld, zodat geen schadevergoeding hoeft te worden betaald. In de praktijk kiest een gemeente best vaak voor een tegemoetkoming in natura, om de betaling van schadevergoeding te voorkomen.
Het resultaat
Ook in dit geval koos de gemeente eieren voor haar geld toen bleek dat de klant in dit geval aanspraak kon maken op planschade. In plaats van het vergoeden van de waardevermindering, besloot de gemeente medewerking te verlenen aan de omzetting van het (bij)gebouw naar een woning, en kon onze klant aan de slag met de verbouwing. Die toestemming is inmiddels al geruime tijd onherroepelijk, waardoor hij met een planschadeverzoek tóch vergunning kreeg, ondanks de eerdere afwijzingen door de gemeente.
