Bij onder andere de splitsing van woningen loop je vaak tegen gemeentelijke eisen uit de huisvestingsverordening aan. In de huisvestingsverordening regelt de gemeente de voorwaarden waaronder een woning bijvoorbeeld gesplitst of onttrokken mag worden aan de woningvoorraad. Als je niet voldoet aan de eisen uit de huisvestingsverordening zal de vergunning bijna altijd geweigerd worden. Maar er gloort hoop: soms kun je in afwijking van de huisvestingsverordening toch een vergunning krijgen door een beroep op de hardheidsclausule te doen.
Huisvestingsverordening
In de gemeentelijke huisvestingsverordening worden regels gesteld over de bescherming van de woningvoorraad. Er zijn in de Huisvestingswet diverse mogelijkheden opgenomen voor gemeenten om vergunningplichten in te stellen, bijvoorbeeld op het vlak van recreatieve verhuur (zoals verhuur via Airbnb) of de splitsing van woningen. Het doel van die regeling is om gemeenten grip te geven op de beschikbare woningen in een gemeente en om de leefbaarheid in wijken en buurten te garanderen.
Hardheidsclausule
In de meeste huisvestingsverordeningen zit een hardheidsclausule die de mogelijkheid biedt om af te wijken van de regels in die verordening. Dat kan alleen niet zomaar. Soms pakt het simpel gezegd wel héél onredelijk uit om de regels uit de verordening toe te passen op een concrete casus. In zo’n geval biedt de hardheidsclausule uitkomst. Toepassing van de hardheidsclausule is dus vrij uitzonderlijk.
Drie casussen
Juist doordat toepassing van de hardheidsclausule vrij uitzonderlijk is, is het opmerkelijk dat de Afdeling in 2026 al drie keer tot het oordeel kwam dat een gemeente ten onrechte geen toepassing aan de hardheidsclausule gaf. De drie casussen speelden zich allemaal af in Den Haag. Hieronder een kort overzicht van wat er speelde om een beeld te geven van de situaties waar de hardheidsclausule uitkomst biedt:
Dakopbouw voor tien kamerbewoners
In de eerste casus had de eigenaar van een woning al een vergunning voor kamerverhuur voor 5 personen. Om het aantal kamers dat hij kon verhuren te vergroten, vroeg hij vergunning aan voor een dakopbouw, waarmee vijf extra kamers werden gerealiseerd. In totaal wilde hij 10 personen huisvesten in de woning.
Tijdens het vergunningtraject had hij steeds overleg met de gemeente en maakte hij duidelijk dat hij het pand uiteindelijk door tien personen wilde laten bewonen. Op het moment dat de bouwvergunning werd verleend, stond de huisvestingsverordening dat ook nog toe. Hij kon de vergunning voor bewoning door 10 personen alleen pas aanvragen, nadat de uitbreiding gerealiseerd werd.
Tijdens de uitvoering van het project wijzigden de regels, waardoor nog maar acht bewoners waren toegestaan. De Afdeling oordeelde dat sprake was van een voor de eigenaar niet voorzienbare wijziging van de regelgeving. Omdat hij vanaf het begin openheid van zaken had gegeven en niet eerder een vergunning voor tien personen kon aanvragen, moest de gemeente de hardheidsclausule toepassen.
Kamerverhuur naar drie appartementen
In de tweede zaak wilde de eigenaar een herenhuis dat al tientallen jaren als kamerverhuurpand werd gebruikt omvormen tot drie zelfstandige appartementen. Volgens de gemeente moest de vergunning worden geweigerd, omdat woningvorming in het betreffende gebied verboden was. De Afdeling vond echter dat de gemeente onvoldoende had gemotiveerd waarom de hardheidsclausule niet werd toegepast. Daarbij woog mee dat het pand al sinds ten minste 1985 feitelijk niet meer als grote gezinswoning werd gebruikt en het niet aannemelijk was dat het pand weer als gezinswoning beschikbaar zou komen. Het toestaan van de woningvorming zou daarom geen merkbaar effect hebben op het behoud van grote woningen in de woningvoorraad. Ook had de gemeente niet aannemelijk gemaakt dat drie appartementen een grotere belasting voor de leefbaarheid zouden opleveren dan de bestaande situatie met zes kamerbewoners. Ook hier slaagde het betoog dat toepassing aan de hardheidsclausule gegeven moest worden.
Splitsing van een samengevoegde woning
De derde zaak betrof een eigenaar die twee woningen in 2012 had samengevoegd tot één woning van ongeveer 483 m² en deze bij verkoop weer wilde splitsen. De gemeente wees de aanvraag af vanwege het verbod op woningvorming. De Afdeling oordeelde dat de gemeente onvoldoende onderzoek had gedaan naar de feitelijke situatie en zich daarbij had gebaseerd op onjuiste gegevens over de woning. Zo was onvoldoende gekeken naar de omvang, indeling en voorzieningen van de woningen na splitsing. Ook had de gemeente niet onderzocht of de bijzondere omstandigheden, waaronder de uitzonderlijke grootte van de woning en de gestelde onverkoopbaarheid in ongesplitste staat, aanleiding gaven voor toepassing van de hardheidsclausule. Omdat het besluit niet zorgvuldig was voorbereid en onvoldoende was gemotiveerd, kon de afwijzing niet in stand blijven.
Conclusie
Als je een vergunning op grond van de huisvestingsverordening nodig hebt, maar niet voldoet aan de eisen voor vergunningverlening, kan het lonen om te onderzoeken of je een beroep op de hardheidsclausule kunt doen. Hoewel je niet zomaar voor de toepassing daarvan in aanmerking komt, laten de voorgaande uitspraken duidelijk zien dat het zeker niet zinloos is om dat te proberen. Als er bijzondere omstandigheden zijn waardoor toepassing van de huisvestingsverordening onredelijk is, moet de gemeente ook beoordelen of een afwijking van de regels mogelijk moet worden gemaakt.
