Als eigenaar van een perceel grond of een pand veronderstel je dat de bestemming hiervan ongewijzigd zal blijven, tenzij je zelf stappen onderneemt om de situatie te wijzigen. Toch helpen wij geregeld mensen die achteraf ontdekken dat de bestemming van hun gronden gewijzigd is door de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Denk aan een situatie waarbij iemand een bijgebouw bij de woning wil bouwen en deze aanvraag afgewezen wordt omdat de bestemming van de gronden gewijzigd is van ‘Wonen’ naar de bestemming ‘Agrarisch’. Of een bedrijfseigenaar wiens bedrijfsperceel een andere bestemming krijgt door de wens van de gemeente om het bedrijventerrein te herstructureren. Kan zo’n bestemmingswijziging zomaar doorgevoerd worden, zonder dat je daar zelfs van af weet? En hoe voorkom je dat je de dupe wordt van zo’n bestemmingswijziging? In de onderstaande blog geven wij antwoord op deze vragen.
Vaststelling nieuw bestemmingsplan
De wettelijke hoofdregel is dat de gemeenteraad verplicht is om elke 10 jaar een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. In de praktijk is deze termijn grotendeels losgelaten. Als er geen gewijzigde inzichten zijn dan kan de gemeenteraad besluiten om een bestemmingsplan 20 jaar te laten gelden. Andersom kan de raad besluiten om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen voordat de periode van 10 jaar verstreken is. Factoren zoals gewijzigd beleid, economische krimp of groei, woningnood en milieu spelen een rol bij deze beslissing. Er is dus geen vaste termijn waarna het bestemmingsplan wordt aangepast.
Wegbestemmen
Uit het oogpunt van rechtszekerheid moet bestaand legaal gebruik van de gronden een overeenkomstige bestemming krijgen in het bestemmingsplan. Deze bestemming wordt in beginsel overgenomen in een nieuw bestemmingsplan. Een uitzondering hierop vindt plaats als de gemeente bepaalt dat de huidige bestemming of bestaand legaal gebruik door nieuwe inzichten niet meer in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de rechten en belangen van de eigenaren. Dan kan de gemeente kiezen voor een andere bestemming. Dit wordt ook wel wegbestemmen genoemd. Het komt vooral voor als de gemeente het beleid voor de ontwikkeling van een gebied heeft gewijzigd. Denk bijvoorbeeld aan het mogelijk maken van woningbouw door het omzetten van zware bedrijfsbestemmingen naar een andere bestemming.
Bij de keuze voor wegbestemmen moet de gemeente in het bestemmingsplan wel aannemelijk kunnen maken dat de bestaande situatie binnen de periode van 10 jaar zal worden beëindigd. De medewerking van de huidige eigenaar is daarvoor niet verplicht. De gemeente moet dan wel kunnen aantonen dat ze de uitkoop van het bedrijf of eventuele schadevergoeding aan de eigenaar kan betalen.
Ter bescherming van de burgers zullen bestaande legale situaties onder het overgangsrecht vallen. Dit betekent dat het voor die situaties mogelijk blijft om het gebruik voor te zetten dat mogelijk was onder het vorige bestemmingsplan, maar door vaststelling van een nieuw bestemmingsplan is vervallen. Eerder schreven wij deze blog over het overgangsrecht voor gebruik en aan andere blog over het overgangsrecht voor bouwwerken.
Kennisgeving
Uit de bovenstaande kan je afleiden dat de gemeente een vergaande bevoegdheid heeft om bestemmingen aan percelen toe te wijzen. Moet de gemeente jou dan ook op de hoogte stellen van de wijziging van het bestemmingsplan? De gemeente is verplicht om kennis te geven dat het ontwerpbestemmingsplan met daarbij behorende stukken ter inzage is gelegd. In tegenstelling tot wat je zou verwachten, betekent het lang niet altijd dat de gemeente een brief hierover stuurt aan de betrokken eigenaren en verhuurders. Het gebeurt soms, maar het is geen wettelijke verplichting. In plaats daarvan vindt de kennisgeving plaats in een lokaal nieuwsblad en digitaal via officielebekendmakingen.nl of ruimtelijkeplannen.nl. Om te voorkomen dat je belangrijke ontwikkelingen in jouw wijk niet opmerkt, is het erg belangrijk om zelf de overheidspublicaties in de gaten te houden. Je kunt je bijvoorbeeld abonneren op de overheidsberichten via www.overheid.nl.
Wat kan je ondernemen?
Dan resteert nog de vraag wat je kan ondernemen om tegen een bestemmingswijziging op te komen. Om antwoord te kunnen geven op deze vraag is het belangrijk om te weten of het bestemmingsplan wel of niet onherroepelijk is geworden. Een bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk geworden als je de mogelijkheid hebt om daartegen een zienswijze in te brengen of beroep in te stellen. De hierin opgenomen wijzigingen zijn dan nog niet definitief geworden. Het is dus zeer aan te raden om middels een zienswijze de bestemmingswijziging aan te vechten. Voor het inbrengen van een zienswijze wordt een termijn van 6 weken gegeven nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd en daarvan kennis is gegeven. In deze blog kan je meer lezen over het indienen van een zienswijze. Als die periode voorbij is, kun je beroep instellen bij de Raad van State.
Planschade
Als het bestemmingsplan eenmaal onherroepelijk is geworden, dan staat de bestemmingswijziging vast. In zo’n geval kan je nog verzoeken om een planschadevergoeding. Planschade is de schade die je lijdt als jouw grond of pand minder waard wordt door een nieuw bestemmingsplan. Aan een planschadeclaim zitten nogal wat haken en ogen. Iets om in ieder geval op te letten is dat er geen recht op de vergoeding van planschade ontstaat als de ontwikkeling voorzienbaar was. Voorzienbaarheid betekent dat er ten tijde van de aankoop van het onroerend goed voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Als komt vast te staan dat de planschade voorzienbaar was dan blijft deze voor rekening van de koper.
Conclusie
Uit het bovenstaande kan je afleiden dat de gemeente een vergaande bevoegdheid heeft om bestemmingen aan percelen toe te wijzen. Ze kan er zelfs voor kiezen om de bestaande bestemming te wijzigen bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. Om te voorkomen dat je de dupe wordt van een dergelijke ontwikkeling is het aan te raden dat je zelf de overheidspublicaties over jouw omgeving in de gaten houdt. Zo kan je tijdig rechtsmiddelen aanwenden om een ongewenste ontwikkeling tegen te gaan. Als je achteraf op de hoogte komt van de wijziging van het bestemmingsplan als het plan al onherroepelijk is geworden, dan kan je onder voorwaarden nog in aanmerking komen voor een planschadevergoeding.