Ben je in het bezit van een bedrijfspand of ben je van plan een bedrijfspand te kopen met de bedoeling er woningen van te maken? Er zijn een aantal zaken waar je op moet letten bij het omtoveren van een bedrijfspand naar woning.
De bestemming wijzigen
Een bedrijfspand zal waarschijnlijk de bestemming ‘’Bedrijf’’ hebben. Gebouwen met deze bestemming zijn niet bedoelt om in te wonen. Het bestemmingsplan staat dat niet toe. Dat betekent dat de bestemming moet worden gewijzigd. Hoe doe je dit?
- Binnenplanse afwijking
In sommige bestemmingsplannen is de mogelijkheid opgenomen om van het bestemmingsplan af te wijken. Er zou dan de mogelijkheid kunnen worden gegeven om de bestemming te wijzigen van ‘’Bedrijf’’ naar ‘’Wonen’’. Er worden dan bijna altijd ook voorwaarden genoemd waaraan moet worden voldaan om gebruik te maken van de binnenplanse afwijking.
- Kruimelregeling
De kruimelregeling is een relatief snelle procedure om af te wijken van een bestemmingsplan. Hiervoor geldt de verkorte procedure van 8 weken. Door gebruik te maken van de kruimelregeling kunnen bestaande gebouwen worden gebruikt op een andere manier dan het huidige gebruik. Daarmee zou wonen dus kunnen worden toegestaan in een bedrijfspand. Deze route kan echter alleen worden gebruikt als de woningen binnen de bebouwde kom worden gerealiseerd.
- Grote buitenplanse afwijking
Door middel van een grote buitenplanse afwijking kan een vergunning worden verleend om af te wijken van het bestemmingsplan buiten de bebouwde kom. Op de grote buitenplanse afwijking is de uitgebreide vergunningprocedure van 6 maanden van toepassing.
De locatie
De locatie van het bedrijfspand is belangrijk. Er is een grote kans dat een bedrijfspand zich bevindt op een bedrijventerrein. Het is lastig om de woningen daar te realiseren. Er gelden afstandseisen tussen woningen en bedrijven zodat voor de bewoners voor een goed woon- en leefklimaat kan worden gezorgd en de bedrijven niet worden gestoord in hun bedrijfsvoering. Hierdoor is transformatie naar woningen op een bedrijventerrein vaak niet mogelijk.
De gemeente overtuigen
Als je een bedrijfspand om wil toveren naar woningen en het is daarvoor nodig dat je afwijkt van het bestemmingsplan, dan heb je de goedkeuring van de gemeente nodig. De gemeente kijkt of zij vindt dat het in de omgeving past en kijkt of het past bij het beleid. Of het in de omgeving past heeft te maken met de locatie van het bedrijfspand. Zoals hierboven verteld is, is de locatie zeer belangrijk. Als het bedrijfspand op een bedrijfsterrein staat zal het zeer moeilijk zijn om de gemeente te overtuigen toestemming te geven er woningen van te maken. Maar als het gebouw zich bijvoorbeeld in het centrum of in een woonwijk bevindt zal dit weer makkelijker zijn.
Ook is het goed om in het beleid van de gemeente te kijken. Staat daar dat de gemeente heel veel belang hecht aan het behoud van de bedrijven in de gemeente of staat er juist dat de gemeente open staat voor verandering van functies? Dit geeft een belangrijke indicatie of de gemeente wel of niet mee zal werken en hier kan op worden ingespeeld bij de aanvraag.
Daarnaast is het ook goed om te kijken naar de parkeerbehoefte. Wanneer je woningen wil realiseren moet je ervoor zorgen dat er voldoende parkeerplekken zijn. De meeste gemeenten hebben parkeernormen vastgesteld waaraan moet worden voldaan, en anders wordt naar de algemene parkeernormen verwezen. Het is goed om te weten is dat de parkeerbehoefte van de voormalige functie van de parkeerbehoefte voor de nieuwe functie wordt afgetrokken. Dat betekent dat de parkeerbehoefte die er bij het bedrijf bestond kan worden afgetrokken van de parkeerbehoefte die bij woningen zal ontstaan. Er hoeven dan minder of geen extra parkeerplekken te worden gerealiseerd.
De voorwaarden
Voor het transformeren van gebouwen bestaan regels. Daarover kan je lezen in deze blog.
Conclusie
Als je van plan bent een bedrijfspand te veranderen naar woningen zal er waarschijnlijk een wijziging van de bestemming nodig zijn. Dit kan door middel van een binnenplanse afwijking, een vergunning op grond van de kruimelregeling of een buitenplanse afwijking. Het is belangrijk om bij de aanvraag te betrekken waarom de woningen in de omgeving passen en waarom het plan past bij het beleid van de gemeente. Kijk ten slotte nog naar de overige regels voor het transformeren van gebouwen.
