Soms kom je erachter dat er voor een gebouw geen vergunning is verleend. Dat kan een probleem opleveren, bijvoorbeeld als de gemeente een last onder dwangsom oplegt vanwege het zonder vergunning in stand houden van een gebouw. Voor een bouwwerk kan zowel een vergunning nodig zijn voor het bouwen als voor het afwijken van het bestemmingsplan. Als er alleen een vergunning nodig is voor bouwen en je vraagt je af hoe je een bouwwerk kunt legaliseren, lees dan deze blog. Als er daarnaast ook een vergunning nodig is voor het afwijken van het bestemmingsplan, lees dan de tekst hier onder.
Beginselplicht tot handhaving
Als een bouwwerk gebouwd wordt zonder dat daarvoor de nodige vergunning is verleend, is een gemeente in principe verplicht om daartegen handhavend op te treden. Dit betekent dat de gemeente u op straffe van een dwangsom kan verplichten het illegaal gebouwde bouwwerk weer af te breken. Vaak loopt het niet zo’n vaart, maar dat is anders als bijvoorbeeld een omwonende om handhaving verzoekt, dan moet de gemeente daarop ingaan.
Op de beginselplicht tot handhaven bestaan 2 uitzonderingen. Allereerst als er concreet zicht op legalisatie is, bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan de bouw van het bouwwerk toestaat. Als tweede als handhaving zodanig bezwarend is dat het onevenredig is in verhouding tot de met handhaving gediende belangen. Die tweede reden doet zich niet vaak voor. Legalisering door alsnog een vergunning verlenen is dus zeer belangrijk.
Concreet zicht op legalisatie
Er zijn twee mogelijkheden voor het legaliseren van het bouwwerk:
- door een nieuw bestemmingsplan vast te stellen waarin het illegale bouwwerk wordt toegestaan of;
- door middel van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan.
Nieuw bestemmingsplan
Het bestemmingsplan wordt voorbereid door middel van een uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Als een ontwerpbestemmingsplan waarbinnen het illegale gebruik past ter inzage ligt dan bestaat er concreet zicht op legalisatie tenzij op voorhand duidelijk is dat het bestemmingsplan niet in werking zal treden. In de handhavingsprocedure wordt er echter niet snel vanuit gegaan dat het bestemmingsplan niet in werking zal treden.
Omgevingsvergunning aanvragen
Het legaliseren van het bouwwerk kan ook mogelijk worden gemaakt door een omgevingsvergunning in strijd met het bestemmingsplan aan te vragen. Of er sprake is van concreet zicht op legalisatie en dus de uitzondering voor het handhaven van toepassing is hangt af van de procedure die gevolgd wordt.
Als de vergunning kan worden verleend door middel van een binnenplanse afwijking of de kruimelregeling dan is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Er is dan sprake van concreet zicht op legalisatie wanneer het college van burgermeester en wethouders bereid zijn de ingediende aanvraag te vergunnen. Als het college niet bereid is een vergunning te verlenen bestaat er geen zicht op legalisatie.
Als de vergunning moet worden verleend door middel van een grote buitenplanse afwijking dan is de uitgebreide procedure van toepassing. In dit geval bestaat er pas concreet zicht op legalisatie wanneer een ontwerpbesluit tot verlening van de omgevingsvergunning ter inzage ligt. Daarvoor is vaak langer tijd nodig. Het kan dan nuttig zijn om te verzoeken de begunstigingstermijn te verlengen, zodra de aanvraag in ingediend.
Conclusie
Concreet zicht op legalisatie vormt een uitzondering op de beginselplicht tot handhaving die de gemeente heeft wanneer een bouwwerk is gebouwd zonder vergunning. Op deze manier kan je dus ontkomen aan het betalen van een dwangsom. Dit kan gedaan worden door een wijziging van het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning aan te vragen. Het is in elk geval vereist dat de aanvraag is ingediend. Daarnaast verschillen de eisen per voorbereidingsprocedure. Als er sprake is van een reguliere voorbereidingsprocedure dan is vereist dat het college van burgemeester en wethouders bereid is mee te werken. Als het gaat om de uitgebreide voorbereidingsprocedure dan is het vereist dat het ontwerpbesluit ter inzage ligt.