Er zijn in Nederland vele duizenden bedrijfswoningen gebouwd. De huidige eigenaren willen de bedrijfswoning vaak omzetten naar een burgerwoning. In het onderstaande vind je met welke omstandigheden je rekening moet houden.
In het verleden hadden ondernemers vaak de mogelijkheid om bij hun bedrijf een woning te bouwen. De band tussen het bedrijf en zo’n bedrijfswoning is inmiddels vaak verbroken, omdat het bedrijf is verkocht en de oud eigenaar in de woning is blijven wonen bijvoorbeeld. Kenmerk van een bedrijfswoning is dat je er als burger, dus als persoon die niet is verbonden aan het bijbehorende bedrijf, niet mag wonen. De bestemming “bedrijfswoning” staat dat niet toe. Pas na het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning, mag iedereen er wonen. Daarbij moet je rekening houden met de volgende vier voorwaarden.
Voorwaarden omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning
Om een woonbestemming op je huis te krijgen, moet je een aanvraag indienen bij de gemeente. De gemeente kijkt naar tenminste 4 zaken:
- is er in het bestemmingsplan een bijzondere regeling om een bedrijfswoning te wijzigen naar een burgerwoning;
- past een burgerwoning binnen de omgeving;
- wordt voldaan aan de afstandseisen voor milieu;
- bijzondere voorwaarden die de gemeente stelt.
Wijzigingsmogelijkheid in het bestemmingsplan?
Soms staat in het bestemmingsplan een mogelijkheid voor de wijziging van een bedrijfswoning naar de bestemming wonen. Dan staan alle voorwaarden voor de wijziging al direct in het bestemmingsplan en hoef je niet meer naar de overige voorwaarden te kijken. In dat geval is de gemeente ook gewend om met deze wijziging om te gaan, en stelt vaak zelf dat wijzigingsplan op. Deze wijzigingsmogelijkheid komt vaak voor in gemeenten met veel agrarische bedrijven. Die gemeenten lopen er tegenaan dat de behoefte aan agrarische bedrijfswoningen lager wordt door schaalvergroting in de landbouw, en hebben daarvoor een specifieke wijzigingsmogelijkheid opgenomen. Ook voor “gewone” bedrijfswoningen is soms een wijzigingsmogelijkheid opgenomen in het bestemmingsplan, maar dit verschilt per gemeente en soms per bestemmingsplan binnen de gemeente.
Past een burgerwoning binnen de omgeving?
De omzetting van een bedrijfswoning is alleen mogelijk als een burgerwoning in de omgeving past. Een belangrijke graadmeter is hoeveel burgerwoningen in de omgeving al aanwezig zijn. Het is vrijwel onmogelijk om voor een bedrijfswoning op een bedrijfsterrein een woonbestemming te krijgen. Dit is alleen anders als de gemeente een duidelijk beleid heeft om het bedrijfsterrein te transformeren naar een woonwijk of een gemengde wijk, of als de woning helemaal aan de rand van het bedrijfsterrein is gelegen, en de woning voldoende van het bedrijfsterrein kan worden afgeschermd.
Wordt voldaan aan de afstandseisen voor milieu?
Tussen een woning en bedrijven hoort een bepaalde afstand aanwezig te zijn. Hoe groot deze afstand ten minste moet zijn, is bepaald in de VNG – brochure “Bedrijven en milieuzonering”. Hierin staat voor vele soorten bedrijven hoeveel afstand er ten minste moet zijn tot aan een woning, om te voorkomen dat het bedrijf milieuhinder veroorzaakt op de woning. Het kan voor een bedrijf juist belastend zijn om een burgerwoning naast zich te krijgen, omdat die een grotere milieubescherming geniet.
Alle bedrijven zijn onderverdeeld in milieucategorieën, van milieucategorie 2 tot en met 6. In het bestemmingsplan is de toegestane milieucategorie voor een bedrijfsperceel meestal aangegeven. Hoe hoger de milieucategorie, hoe groter de afstand tot de woning moet zijn. Er wordt heel precies gecontroleerd of aan die afstandseis wordt voldaan. Deze afstandseis geldt niet alleen ten opzichte van het voorheen bijbehorende bedrijf, maar ten opzichte van alle bedrijven in de omgeving. Als aan de afstandseis wordt voldaan, wordt ervan uitgegaan dat de woning geen milieuhinder ondervindt van het naastgelegen bedrijf of andere bedrijven. Omgekeerd wordt er dan ook vanuit gegaan dat de omliggende bedrijven niet gehinderd worden door de bestemming als burgerwoning, dus dat dat geen belemmering vormt.
Als niet aan de afstandseisen wordt voldaan, lukt het soms toch om een woonbestemming te verkrijgen. Voorwaarden zijn dat er aantoonbaar een goed woon- en leefklimaat is bij de woning, en de omliggende bedrijven door de woning niet worden gehinderd in hun bedrijfsvoering. Je zult dan als aanvrager moeten aantonen dat het bedrijf geen overlast veroorzaakt op de woning, bijvoorbeeld door een geluidsonderzoek, of door het treffen van geluidwerende voorzieningen.
Stelt de gemeente aanvullende voorwaarden?
De gemeente is bevoegd om een woonbestemming te verlenen, maar nooit verplicht. De gemeente heeft daarin beleidsvrijheid. De gemeente kan dan ook nog andere bijzondere voorwaarden stellen die zij vanuit het criterium “een goede ruimtelijke ordening” specifiek voor de eigen gemeente noodzakelijk vindt. Bijvoorbeeld dat het woonperceel niet groter dan 1000 m2 mag zijn, dat de woning aan een doorgaande weg moet zijn gelegen, of dat de oude bedrijfsbebouwing volledig wordt gesloopt. Dit kan in iedere gemeente anders zijn.
Hoe pak je de wijziging naar een woonbestemming voor je woning aan?
Het begint met het indienen van een principeverzoek. Daarin toon je aan dat in jouw geval aan deze voorwaarden wordt voldaan. Als de gemeente instemt, krijg je een positief principebesluit en begint de officiële procedure. Het duurt dan vaak nog een jaar voordat de hele procedure is doorlopen.
