Een bouwplan dient te voldoen aan de voorschriften van het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit zijn de voorschriften vastgelegd omtrent veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Soms stellen de gemeenten echter extra eisen op het gebied van energiezuinigheid en milieu. Dat kunnen zij doen als zij de grond voor de ontwikkeling verkopen. Maar hoe ver mag de gemeente daarbij gaan? Uit de onderstaande uitspraak blijkt dat daar wel degelijk een begrenzing aan zit.
Op grond van artikel 122 van de Woningwet kan de gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten over onderwerpen waarin al in het Bouwbesluit is voorzien. Het gaat hier om voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. De wetgever heeft het stellen van milieueisen als een exclusieve bevoegdheid aan de Rijksoverheid. Juist om die reden zijn onderwerpen als milieu en energiezuinigheid in het Bouwbesluit opgenomen. Hierdoor wordt de rechtsgelijkheid en rechtszekerheid ten aanzien van het milieuaspect gewaarborgd.
In de praktijk komt het vaker voor dat gemeenten bij bijvoorbeeld de aanbesteding van een woningbouwproject aanvullende eisen stellen op het gebied van energiezuinigheid. De te bouwen woningen moeten veel energiezuiniger zijn dan de gemeente op grond van het Bouwbesluit kan eisen. Deze ‘’extra’’ eisen kunnen dus achteraf worden aangevochten, als ze in strijd met de wet zijn.
Verplicht regenwatersysteem bij een bouwkavel
De Rechtbank Noord-Nederland heeft op 9 december 2020 een uitspraak gedaan waarin de vraag aan de orde komt in hoeverre gemeenten duurzaamheidseisen contractueel kunnen verplichten aan kopers van bouwkavels. In dit arrest gaat het over de gemeente Tytsjerksteradiel. De gemeente Tytsjerksteradiel had in de gemeentelijke gronduitgiftevoorwaarden verplichtingen opgenomen om aan te sluiten op een regenwatersysteem. De door de gemeente uitgegeven woningbouwkavels moesten dus standaard worden voorzien van een regenwatersysteem. De gemeente verplicht een koper van een woningbouwkavel dit regenwatersysteem aan te sluiten en voor gebruik gereed te hebben op het moment dat de nieuwbouwwoning zal worden bewoond. De kosten hiervoor worden door de gemeente doorberekend aan de koper.
Op grond van artikel 122 van de Woningwet kan de gemeente dus geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit is voorzien. In het Bouwbesluit kunnen uitsluitend voorschriften worden gegeven uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Naar het oordeel van de Rechtbank valt het verplichten van een regenwatersysteem onder het onderwerp milieu. Er is dus sprake van een bouwtechnisch voorschrift ten aanzien van een onderwerp waarin al is voorzien in het Bouwbesluit. Hierdoor heeft de gemeente in strijd met artikel 122 van de Woningwet gehandeld, door het afnemen en aansluiten van een regenwatersysteemregel contractueel verplicht te stellen bij de aankoop van door haar uitgegeven woningbouwkavels. Dat het Bouwbesluit geen regels kent over regenwatersystemen maakt dit niet anders.
Conclusie
De bepaling waarmee de gemeente Tytsjerksteradiel de regenwatersystemen verplicht wilde stellen, valt onder een onderwerp dat wordt geregeld in het Bouwbesluit. Op grond van artikel 122 van de woningwet kan de gemeente geen rechtshandelingen verrichten waarin in het Bouwbesluit al is voorzien. De gemeente heeft dus in strijd met artikel 122 van de Woningwet gehandeld. Wanneer een gemeente handelt in strijd met deze wetsbepaling van dwingend recht, heeft dat tot gevolg dat de desbetreffende rechtshandeling nietig is.