De dwangsom tegen de familie Meiland: hoe zit dat nou juridisch?

Het zal je maar gebeuren: in goed vertrouwen koop je een perceel met drie woningen, en dan blijken dat ineens geen legale woningen te zijn. In verschillende nieuwsbladen en op verschillende zenders was afgelopen weken te zien hoe de familie Meiland geconfronteerd werd met een hoge last onder dwangsom. De drie woningen die de familie Meiland had aangekocht, waren volgens de gemeente namelijk maar één woning, met daarbij een gastenverblijf en een kantoor. De gemeente besloot daarom een last op te leggen die de familie Meiland verplichtte om het gebruik van het kantoor en het gastenverblijf als woning te staken en om de woonvoorzieningen uit het kantoor te verwijderen.

Zo’n dwangsom valt natuurlijk rauw op je dak, als je ervan uitgaat dat je drie woningen hebt gekocht! Als panden volledig zijn ingericht als woning ga je ervan uit dat het allemaal wel goed zit. Toch bleek dat niet het geval te zijn. Hoe zit dat dan juridisch en misschien wel belangrijker: hoe ga je ermee om?

Bestemmingsplan

De bizarre situatie waarmee de familie Meiland geconfronteerd wordt is in de praktijk een veelvoorkomend probleem. Mensen kopen percelen waarop twee of meer woningen staan en betalen jarenlang WOZ-belasting voor twee woningen. Dan komt er toch op enig moment het bericht van de gemeente: één van de woningen mag niet als woning gebruikt worden of moet zelfs helemaal afgebroken worden.

Hoe je een gebouw mag gebruiken staat in het bestemmingsplan. Daarin staat onder meer opgenomen waar woningen toegestaan zijn, en op grotere percelen ook hoeveel woningen er toegestaan zijn. Vaak is er op een groot perceel één bouwvlak, waarin één woning gebouwd mag worden: het hoofdgebouw. Alle andere gebouwen die op het perceel neergezet worden mogen dan alleen worden gebruikt ten dienste van de woning.

Last onder dwangsom

Als de gemeente erachter komt dat een gebouw in strijd met het bestemmingsplan gebruikt wordt, dan is zij in principe verplicht om daartegen te handhaven. Dat gebeurt meestal met een last onder dwangsom. De overtreder van het bestemmingsplan krijgt dan de tijd om de overtreding ongedaan te maken, en verbeurt anders een hoge dwangsom.

Voorkomen is beter dan genezen

In het geval van de familie Meiland is dit mosterd na de maaltijd, maar de beste remedie tegen deze situaties is om ze te voorkomen. Soms is er wel iets in te brengen tegen de last onder dwangsom, maar het zijn altijd tijd- en energievretende procedures. Het beste wat je kunt doen voordat je een perceel aankoopt is controleren of alles in orde is. Staat het bestemmingsplan het gebruik van alle gebouwen toe en zijn de nodige vergunningen voor alle gebouwen verleend. Zeker bij percelen met meerdere woningen of met heel veel bebouwing is dat absoluut noodzakelijk, maar het is in alle gevallen wijs. Daarmee kun je een hoop ellende op voorhand al voorkomen.

Aanvechten dwangsom

Als je dan toch een geschil met de gemeente krijgt, is het wijs om na te gaan wat er allemaal toegestaan is. Als er meerdere woningen op zo’n perceel staan is dat vaak een historisch gegroeide situatie. Soms is het allemaal illegaal als woonruimte ingericht, maar dat verloopt ook anders. Soms zie je dat een ambtenaar of wethouder in het verleden wel (een soort) toezegging heeft gedaan dat wonen in het bijgebouw wel kan. Of dat ook daadwerkelijk het geval is moet dan nog maar blijken, maar een toezegging is wel iets waard. Ook kun je onder voorwaarden nog rechten aan oude bestemmingsplannen ontlenen.

Het is dan dus zaak om na te gaan of je de gemeente aan dat soort uitspraken kunt houden op basis van het vertrouwensbeginsel, of dat je bijvoorbeeld een beroep op het overgangsrecht uit een ouder bestemmingsplan kunt doen. Het bestemmingsplan biedt ook nog wel eens meer ruimte dan de gemeente stelt.