“Transformeer langdurig leegstaande winkelpanden naar woningen”. Dat stelt Gert-Jan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus, in gesprek met Vastgoedmarkt.nl naar aanleiding van onderzoek naar leegstand van grote winkelpanden. Aangezien de horeca het zwaar heeft, net als de detailhandel, ligt de ontwikkeling naar woningen volgens hem het meest voor de hand. Dat geldt zeker ook voor kleinere winkels, voeg ik er gelijk aan toe.
Volgens onderzoek van de Retailagenda zal 10 tot 30% van de non-food winkels verdwijnen. Door deze crisis komen ook veel meer kleine winkelpanden leeg te staan. Winkelpanden waar eerder een boekhandel of schoenenwinkel zat, en die nu niet meer verhuurd kunnen worden. Het wordt langzamerhand voor pandeigenaren lucratiever om een pand om te zetten naar een woning. De directeur van Rabo Real Estate Finance stelde recent dat: “de businesscase van (gedeeltelijke) transformatie van winkels naar wonen, al dan niet gecombineerd met toevoeging van extra woonmeters, nu vaak positief wordt. Bij binnenstedelijke winkelpanden met ongebruikte meters op de bovenverdiepingen, maar ook in veel perifere winkelgebieden.”
Transformatie van winkels naar woningen wordt dus economisch interessant.
Herontwikkeling van winkels naar woningen, zo doe je dat
Niet alleen de businesscase wordt interessanter, ook zijn er drie recente ontwikkelingen die de transformatie juridisch makkelijker maken. Afwijken van het bestemmingsplan, de gemeente overtuigen en de regels voor parkeerruimte oprekken: zo doe je dat.
Zo wijk je af van het bestemmingsplan
Winkels hebben hebben vaak de bestemming “Centrum” of “Gemengd”. Die bestemming staat wonen niet toe, althans niet op de begane grond. Als de bestemming “Detailhandel” geldt, meestal in grootschalige winkelcomplexen, dan is wonen meestal helemaal niet toegestaan. Hierdoor moet worden afgeweken van de bestemming om wonen mogelijk te maken. De kruimelregeling maakt het mogelijk om een winkelpand te gebruiken voor wonen. Op grond van die kruimelvergunning kan ook voor alle benodigde verbouwingen vergunning worden verleend. Deze vergunning wordt met de reguliere (korte) procedure verleend en kost vrijwel geen extra leges boven de bouwleges. Verlening van deze vergunning is veel minder ingrijpend dan het vaststellen van een volledig (postzegel) bestemmingsplan.
Zo overtuig je de gemeente van je plan
Wij zien dat gemeenten langzaam afstappen van het idee dat alle winkels in het “kernwinkelgebied” altijd behouden moeten blijven. Langdurige winkelleegstand wordt ook door de eigen inwoners als armoedig ervaren. Ook vóór corona was er al het beeld dat stenen winkels zouden afnemen als gevolg van het belangrijker worden van online winkels.
Soms is al in een detailhandelsvisie of ander beleid vastgelegd dat in bepaalde straten herontwikkeling van woningen kan plaatsvinden. Dan kun je daar een beroep op doen. Gemeenten zetten vaak niet in op volledige transformatie van winkelgebieden, maar op verdere concentratie van het winkelgebied. De kansen voor transformatie zitten dus vooral aan de randen van de winkelgebieden, of in de aanloopstraten daar naartoe. Maar ook in het kernwinkelgebied zijn er kansen. Het is goed om naar de omgeving te kijken. Is er sprake van langdurige leegstand? Past een woning hier beter dan een winkel? Vaak kan wel worden gemotiveerd dat dat zo is. Meer woningen in het centrumgebied dragen bovendien bij aan de levendigheid daarvan. En uiteindelijk is een bewoonde woning beter dan een leegstaande winkel. Gemeenten gaan daar nu vaker in mee.
Zo rek je de parkeerregels op
Parkeerruimte was altijd een groot struikelblok. De parkeernorm per woning is in het algemeen hoog, en het toevoegen van enkele woningen vraagt vaak meer parkeerruimte dan een winkel met opslagruimte. Je begint met het nagaan of zich een historisch parkeertekort voordoet. Als er dan een tekort aan parkeerplaatsen overblijft, zijn veel gemeenten inmiddels vaker bereid om de parkeernorm in het centrum wat ruimhartiger toe te passen, omdat de transformatie anders niet mogelijk is. Het is immers meestal niet mogelijk om extra parkeerruimte in de kern te creëren. Soms werkt een aanbod om deelauto’s of deelfietsen aan te bieden. Het centrum is meestal ook een knooppunt voor openbaar vervoer, zodat dat in ieder geval voldoende beschikbaar is.
