Nieuw bestemmingsplan of een buitenplanse afwijking?

Wanneer uw plan niet past binnen het bestemmingsplan, kan van het bestemmingsplan worden afgeweken middels de kruimelregeling. Het kan echter zo zijn dat uw plan niet in aanmerking komt voor de kruimelregeling, of dat u er om andere redenen voor kiest om geen gebruik te maken van de kruimelregeling. Welke procedure is dan het meest geschikt?

Wanneer uw plan niet past binnen het bestemmingsplan, en ook niet gerealiseerd kan worden met behulp van de kruimelregeling, bestaan er twee opties; Het bestemmingsplan kan worden herzien, of er moet een omgevingsvergunning worden verleend met behulp van de buitenplanse afwijking. Deze blog legt uit wat het verschil tussen beide procedures is.

Buitenplanse afwijking

De gemeente kan een omgevingsvergunning verlenen met als doel af te wijken van het bestemmingsplan. Dit wordt ook wel een “buitenplanse afwijking” genoemd.

Voor deze afwijking moet een goede ruimtelijke onderbouwing aanwezig zijn. Deze goede ruimtelijke onderbouwing legt uit waarom een bepaalde nieuwe ontwikkeling die in strijd is met het bestemmingsplan toch kan worden toegestaan. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat deze wel in het algemene beleid van de gemeente past of omdat de afwijking om een andere reden acceptabel is. In de ruimtelijke onderbouwing moeten vaak ook onderzoeken worden uitgevoerd, zoals bodemonderzoek, onderzoek naar flora en fauna enzovoort.

Voor deze vergunningsprocedure geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze heeft een doorlooptijd van zes maanden, maar duurt in de praktijk vaak langer. De gemeenteraad dient een verklaring van geen bezwaar te verlenen, tenzij de gemeenteraad daar afstand van heeft gedaan.

Wanneer er een omgevingsvergunning wordt verleend met behulp van de buitenplanse afwijking, verandert de onderliggende bestemming niet. Als u met behulp van de buitenplanse afwijking uw bedrijfspand als woning in gebruik mag nemen, blijft de onderliggende bestemming van de woning dus bedrijf. Wel wordt op de bestemmingsplankaart met een raster aangegeven dat er een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan is verleend. De afwijking is dus wel voor een ieder kenbaar.

Herziening bestemmingsplan

Bij een herziening van het bestemmingsplan wordt er geen omgevingsvergunning verleend. Er zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld voor het perceel waar het plan uitgevoerd gaat worden. Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, de bijbehorende regels en de toelichting op het bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan voor maar één perceel wordt ook wel een postzegelbestemmingsplan genoemd. In tegenstelling tot de buitenplanse afwijking wijzigt bij een herziening van het bestemmingsplan wél de onderliggende bestemming.

Net als bij een buitenplanse afwijking moet bij een herziening van het bestemmingsplan ook een goede ruimtelijke onderbouwing aanwezig zijn. De procedure voor een herziening van het bestemmingsplan heeft formeel dezelfde doorlooptijd als een procedure voor een buitenplanse afwijking, maar duurt in de praktijk vaak toch langer. Het bestemmingsplan moet worden vastgesteld door de gemeenteraad.

Verschil?

Wanneer er via een buitenplanse afwijking vergunning wordt verleend, wordt er vaak in diezelfde vergunning toestemming gegeven voor de activiteit bouwen. Deze vergunning voor zowel het afwijken van het bestemmingsplan als het bouwen, doorloopt dezelfde procedure. Bij een herziening van het bestemmingsplan is dit niet het geval. Wanneer er een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld, moet er, wanneer er bouwplannen zijn, apart een vergunning worden verleend om deze bouwplannen te mogen uitvoeren. Voor grote projectontwikkelaars is het daarom vaak aantrekkelijk om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen, zodat zij nog de ruimte hebben om de bouwplannen aan te passen binnen de mogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan biedt.

Voor particulieren en pandeigenaren is het vaak aantrekkelijker om een vergunning met behulp van de buitenplanse afwijking aan te vragen. Wanneer deze vergunning is verleend, kunnen zij gelijk beginnen met de uitvoering van hun plan, zonder nog een vergunning aan te moeten vragen voor de activiteit bouwen. Bovendien is de doorlooptijd van de vergunning toch vaak korter dan van een bestemmingsplan.

Uit een uitspraak van de rechtbank Gelderland blijkt dat er geen verschil is met betrekking tot de inhoudelijke beoordeling van een buitenplanse afwijking en een herziening van het bestemmingsplan. Voor beide procedures moet een goede ruimtelijke ordening zijn gewaarborgd, en moet er een ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld. Voor een bestemmingsplan moeten daarnaast ook bestemmingsregels worden opgesteld. Het is uiteindelijk aan de aanvrager om een keuze te maken welke procedure voor hem het meest geschikt is.