Oppassen bij de verkoop van een bedrijfswoning!

Een bedrijfs- of dienstwoning is een woning die alleen bewoond mag worden door een persoon die verbonden is aan het bedrijf waar de bedrijfswoning bij hoort. De verkoper van zo’n woning is verplicht om uitdrukkelijk aan de koper te berichten wat de beperkingen aan de woning zijn. Alleen vermelden dat het om een bedrijfswoning gaat is niet voldoende. Dat blijkt uit een recente uitspraak.

Vorig jaar beoordeelde het Hof Amsterdam het beroep van een koper, die stelde dat de verkoper hem onvoldoende op de hoogte had gesteld van de betekenis van het begrip “dienstwoning”. Het Hof bepaalde dat de koper de koopovereenkomst mocht ontbinden. De verkoper moest de woning dus terugnemen en de koper schadeloos stellen.

In het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkoper van een onroerende zaak verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. In verschillende rechterlijke uitspraken is al eerder uitgemaakt dat het feit dat een woning een dienstwoning is een dergelijke last is. Als dus een woning wordt geleverd die een dienst- of bedrijfswoning blijkt te zijn, is dit een gebrek aan de woning. Deze beperking is in het bestemmingsplan precies omschreven, waarbij soms het begrip dienstwoning en soms het begrip bedrijfswoning wordt gebruikt. In een uitspraak van het Hof Amsterdam van december vorig jaar van juli 2012 is uitgemaakt dat zelfs als de koper wist dat het om een dienstwoning ging, maar zich niet had gerealiseerd wat dit betekent, hij de koopovereenkomst kan ontbinden.

In deze zaak was de verkoper in dienst bij bedrijf A en bewoonde hij een bedrijfswoning bij het bedrijf. Na afloop van zijn dienstverband verkocht hij de woning aan koper die ook bij bedrijf A in dienst trad. Na enige tijd ging de koper echter elders werken. De gemeente schreef hem aan dat de woning volgens het bestemmingsplan een dienstwoning is en dat daardoor in de woning alleen personen mogen wonen die betrokken zijn bij het achterliggende bedrijf. De gemeente constateerde dat koper niet meer werkzaam was bij bedrijf A en deelde mee dat koper de woning daardoor in strijd met het bestemmingsplan bewoonde. Koper heeft daarop de koopovereenkomst met verkoper bij brief ontbonden.

In deze zaak bleek dat koper mogelijk wel had kunnen weten dat het om een dienstwoning ging, omdat dit bleek uit de overeenkomst. Hij stelde echter dat hij er van uit ging dat het begrip “dienstwoning” alleen een feitelijke situatie weergaf. De rechter overwoog dat als al bewezen zou worden dat de koper bekend was met de bestemming “dienstwoning” en de beperking in de koopprijs was verdisconteerd, dit geen belemmering vormde voor de mogelijkheid van ontbinding. Daarmee is nog niet aangetoond dat de koper ook bekend was met de juridische beperking die die bestemming meebrengt, laat staan dat de koper daarmee ook uitdrukkelijk heeft ingestemd zoals artikel 7: 15 lid 1 BW eist. Om die reden kon de verkoper niet bewijzen dat koper de beperking van de woning uitdrukkelijk heeft aanvaard.

De gemeente had in dit geval aangegeven dat zij bereid waren om enige tijd niet op te treden tegen de bewoning door koper. De rechter overweegt dat de gemeente in beginsel verplicht is tot handhaving, zodat ernstig rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat dit slechts een tijdelijke situatie betreft. Consequentie daarvan is dat koper de woning op enig moment zal moeten verlaten en deze woning dan in beginsel alleen zal kunnen verkopen aan iemand die verbonden is aan het bijbehorende bedrijf. Dat heeft consequenties voor de waarde van de woning. Daarom is de tekortkoming zo ernstig, dat de koop kan worden ontbonden en wordt aan koper een schadevergoeding toegekend.

In dit geval was het zo dat koper en verkoper elkaar kenden en in gezamenlijk overleg een koopovereenkomst hadden opgesteld. Er was dus geen makelaar bij betrokken. Naar verwachting zal in het geval de verkoper een makelaar heeft ingeschakeld, nog strikter worden gekeken naar de verplichting van de verkoper, althans de makelaar namens de verkoper, om aan de koper alle nodige informatie te verschaffen.

Conclusie

Verkoop van een bedrijfs- of dienstwoning is te beschouwen als de verkoop van een woning met een bijzondere last. Als de koper daarvan bij de verkoop onvoldoende op de hoogte is gesteld, is dit voor hem een reden om de koopovereenkomst eenzijdig te ontbinden. Het alleen benoemen van de woning als dienstwoning is onvoldoende: het moet de koper ook duidelijk zijn dat de gemeente hem kan verbieden om de woning te bewonen, als hij niet (meer) bij het bijbehorende bedrijf werkt.