U heeft het plan om een aanbouw aan uw bedrijfspand te bouwen. Voor het realiseren van een bouwwerk is in principe altijd een vergunning nodig. In sommige gevallen kan echter zonder vergunning worden gebouwd. De voorwaarden voor vergunningvrij bouwen staan omschreven in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Per 1 november 2014 zijn de mogelijkheden sterk uitgebreid. Hoeveel u in de praktijk vergunningvrij mag bouwen, leggen wij graag aan u uit.

Vergunningvrij bouwen

Vergunningvrij bouwen is zoals de naam al doet vermoeden, een mogelijkheid om te bouwen zónder dat daar een vergunning voor verleend hoeft te worden. Bouwwerken die binnen deze regeling vallen hoeven in principe niet aan de regels uit het bestemmingsplan te worden getoetst. Dat betekent dat het voldoen aan de gestelde regels voor vergunningvrij bouwen, voldoende is om met de bouw te starten.

Hoewel vergunningvrij bouwen eenvoudig lijkt, zijn er erg veel aspecten waar rekening mee gehouden moet worden. Vergunningvrij betekent namelijk niet regelvrij. Een goede voorbereiding is daarom essentieel!

Wat mag ik bouwen

Dakkapellen, dakramen, zonweringen en andere kleine verbouwingen zijn aangewezen als vergunningvrij, maar daar gaat het hier niet om. Hier gaat het om vergunningvrije bouwwerken in de zin van bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw.

Daarbij is een vereiste dat het gebruik van een bouwwerk moet passen bij het gebruik van het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw is het gebouw dat het belangrijkst is om de bestemming van het perceel te verwezenlijken. Een perceel met de bestemming “wonen” heeft dus als hoofdgebouw een woning, een perceel met de bestemming “bedrijf” heeft als hoofdgebouw een bedrijfspand. Ook bij een bedrijfspand kunnen dus vergunningvrij opslagruimtes, fietsenstallingen en andere bijgebouwen of aanbouwen gebouwd worden.

Als het hoofdgebouw wordt gebruikt in strijd met de bestemming, dan is vergunningvrij bouwen niet mogelijk.

Bijbehorende bouwwerken

Bij het bouwen van bijbehorende bouwwerken wordt er onderscheid gemaakt tussen bouwwerken die tot 4 meter van het hoofdgebouw liggen, en bouwwerken verder dan 4 meter van het hoofdgebouw liggen.

Bouwwerken op een afstand tot 4 meter van het hoofdgebouw mogen namelijk een uitbreiding van het hoofdgebouw zijn. Op een afstand van meer dan 4 meter geldt dat het gebruik van de bouwwerken functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw moeten zijn. Meer over wat u precies vergunningvrij mag bouwen vindt u hier.

Achtererfgebied

De belangrijkste voorwaarde voor alle vergunningvrije bouwwerken is dat er enkel gebouwd kan worden in het achtererfgebied. Het achtererfgebied is een gedeelte van het gehele erf. Dat lijkt een open deur. Toch is het belangrijk om deze eerste stap niet te vergeten, omdat het achtererfgebied alleen kan worden bepaald als ook duidelijk is wat het erf is.

1.     Erf

Gronden kunnen worden aangemerkt als onderdeel van het erf als zij voldoen aan 3 voorwaarden:

1. De gronden liggen direct bij de hoofdgebouw.
2. De gronden zijn ingericht en worden gebruikt ten behoeve van de woning en;
3. Het bestemmingsplan verbiedt niet dat de gronden als erf worden gebruikt.

De eerste twee voorwaarden vormen veelal geen probleem. De derde voorwaarde vormt daarentegen nog wel eens een probleem. Als een huis met een bestemming “wonen” bijvoorbeeld bij een agrarisch perceel ligt, kan grond met de agrarische bestemming niet als erf aangemerkt worden. De bestemming agrarisch verbiedt namelijk dat de grond voor woondoeleinden gebruikt wordt. Daardoor is niet aan de derde voorwaarde voldaan.

Bij het agrarisch perceel is vrij snel duidelijk dat het niet bij het erf hoort. Er zijn echter ook situaties waarbij het minder duidelijk is dat de bestemming het gebruik als erf verbied. Zo kan er bijvoorbeeld ook een dubbelbestemming op een grond rusten, waardoor vergunningvrij bouwen uitgesloten wordt. Niet iedere dubbelbestemming zorgt ervoor dat vergunningvrij bouwen uitgesloten wordt, maar in sommige situaties (zoals deze) is dat wel het geval.

2.     Achtererfgebied

Gronden dienen naast onderdeel van het erf, ook onderdeel van het achtererfgebied te zijn. Het achtererf begint, kort gezegd, 1 meter achter de voorgevel, en loopt vervolgens evenwijdig met het aangrenzende openbaar toegankelijk gebied.

Bij rijtjeshuizen is het vaak eenvoudig vast te stellen wat er precies onder het achtererfgebied valt. Bij losstaande huizen of hoekwoningen langs een bocht kan het echter lastig zijn om het achtererfgebied te bepalen. Wij hebben daarom een blog met een visueel voorbeeld gegeven, waarmee u kunt bepalen wat uw achtererfgebied is.

Hoeveel mag ik precies bouwen?

Vergunningvrije bouwwerken mogen slechts een bepaalde oppervlakte van uw achtererfgebied beslaan. De totale oppervlakte die u bij mag bouwen is afhankelijk van de grootte van uw bebouwingsgebied en het aantal m² aan vergunningvrije bouwwerken dat zich al op uw perceel bevindt. Het bebouwingsgebied is het achtererfgebied plus de grond onder het hoofdgebouw minus de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

In de volgende afbeelding wordt weergeven hoe u uw maximaal aantal vierkante meters berekent:

Van het aantal vierkante meters dat u vergunningvrij mag bouwen trekt u vervolgens bestaande bijgebouwen af. De uitkomst van die rekensom is het aantal meters dat u nog bij mag bouwen. Hoewel in het voorerf niet vergunningvrij gebouwd mag worden, moeten bouwwerken in het voorerf in sommige gevallen wel van uw vergunningvrije meters worden afgetrokken. Dat heeft te maken met het hiervoor genoemde bebouwingsgebied. Welke gebouwen u van uw totale meters moet aftrekken leest u hier.

Maximale hoogte

Bij het bepalen hoe hoog er gebouwd mag worden, is van belang waar er gebouwd wordt. Er wordt namelijk wederom onderscheid gemaakt tussen vergunningvrije bouwwerken tot maximaal 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw en bouwwerken die verder dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw staan.

1.     Tot 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw

Vergunningvrije bouwwerken die tot 4 meter van de gevel af staan, mogen maximaal 5 meter hoog zijn. Deze maximale hoogte kan in sommige situaties echter lager zijn dan 5 meter. Er worden namelijk aanvullende voorwaarden aan de maximale hoogte gesteld. Zo mag het gebouw bijvoorbeeld niet hoger dan het hoofdgebouw zijn, en mag het ook niet meer dan 30 centimeter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie uitsteken.

2.     Verder dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw

Een vergunningvrij bouwwerk dat op een afstand van verder dan 4 meter van het hoofdgebouw staat, mag maximaal 3 meter hoog zijn. Deze hoogte kan worden verhoogd door het bouwwerk schuine daken te geven.

Met 2 of meer schuine daken mag het bouwwerk maximaal 5 meter hoog zijn. Ook in dit geval kan de maximale hoogte worden beperkt, afhankelijk van de situatie. De daken mogen namelijk niet onder een grotere hoek dan 55° staan. Ook wordt de maximale hoogte beperkt door zijn afstand tot de perceelgrens. De daknok mag niet hoger zijn dan de uitkomst van de volgende formule: (afstand van de daknok tot de perceelgrens x 0,47) + 3. Voor de dakvoet blijft de maximale hoogte van 3 meter gelden.

Afstand tot de erfgrens

In principe moet er bij het bouwen van een vergunningvrij bouwwerk een afstand van 1 meter tot de erfgrens aangehouden worden. Deze eis geldt niet als er geen welstandseisen van toepassing zijn. Of er al dan niet welstandseisen van toepassing zijn, kunt u vinden in de welstandsnota van uw gemeente. Dit is bijvoorbeeld de welstandsnota van de gemeente Westland.

In de welstandnota geeft een gemeente aan op welke bouwwerken welstandseisen van toepassing zijn, en geeft zij ook aan op welke gebieden de welstandseisen van toepassing zijn. Sommige gebieden kunnen namelijk als welstandvrij worden aangewezen, maar op sommige gebieden kunnen ook striktere eisen van toepassing zijn.

Mantelzorg

In de meeste situaties kan een mantelzorgwoning niet als een bijbehorend bouwwerk worden aangemerkt. Omdat de overheid mantelzorg en zelfvoorziening zo veel mogelijk wil stimuleren, is bepaald dat een mantelzorgwoning wel als bijbehorend bouwwerk aangemerkt kan worden. Bij een erf kan daarom vergunningvrij een mantelzorgwoning worden gebouwd. Ook is het toegestaan dat bestaande bebouwing als mantelzorgwoning in gebruik genomen wordt. De eisen voor een vergunningvrije mantelzorgwoning vindt u hier.

Omgevingswet

De aanstaande Omgevingswet gaat veel veranderen in het omgevingsrecht, en het vergunningvrij bouwen is daarin geen uitzondering. Een heel deel van de activiteiten die nu vergunningvrij zijn, verdwijnt en tegelijkertijd zijn er veel activiteiten die vergunningvrij worden of kunnen worden. De belangrijkste wijzigingen van het vergunningvrij bouwen hebben wij op een rijtje gezet in onze whitepaper “Wat blijft vergunningvrij onder de Omgevingswet?” Als je geregeld bezig bent met vergunningvrij bouwen of als je jouw plannen nog niet direct gaat uitvoeren, krijg je waarschijnlijk te maken met de Omgevingswet. Het is dan van belang om je ook goed in te lezen in de aanstaande wijzigingen. De whitepaper kun je op deze pagina gratis downloaden.

Inschakelen Jurable

In dit stuk zijn de meeste belangrijke voorwaarden voor vergunningvrij bouwen behandeld. Het stuk omvat echter niet álle voorwaarden die vergunningvrij bouwen kent. In de praktijk schuilen de problemen vaak in kleine dingen die over het hoofd worden gezien. Vanwege de vele voorwaarden is het daarom verstandig om te laten onderzoeken of uw bouwwerk vergunningvrij gerealiseerd kan worden. Mocht later namelijk blijken dat het bouwwerk toch niet vergunningvrij gebouwd had mogen worden, dan loopt u het risico dat de gemeente tot handhaving overgaat en u het bouwwerk alsnog moet afbreken.